aoa体育登录

当前位置: aoa体育登录 > 首席经济学家 > 毛振华:建议房地产税面向所有房产拥有者征收

毛振华:建议房地产税面向所有房产拥有者征收

来源:中诚信     发布时间:2021-11-24     浏览量:116

一、从房产税的定义来看,建议将房地产税定义为义务税而非调节税,对所有房产征税

对于定义房地产税究竟是什么样的税,我觉得最重要的是要理清房地产税是否为义务税。我一贯主张涉及到全体公民的财政税收政策,应该采取比较公平的方法,核心就是不能由财税部门甄别应税主体,而是设定纳税标准后统一征收税款,这和财税部门征收税款后如何处理是不同的问题。国际上很多国家都征收房地产税,只要有房产的人就需要纳税,并没有豁免一说。至于政府征收房产税之后,如何进行再分配则可以由其他的政策来解决。如何做到公平可以借鉴近年来国外对居民发放个人补贴的行为:一方面,国外给每个公民发放补贴,富裕阶层也在发放范围之内,表面上虽然不公平,但换一个角度来思考,富裕阶层补贴的比例很小,而且并不是所有的富人群体都把补贴用于自己使用,相当的一部分富人群体会把得到的补贴捐赠出去,这恰恰体现了公平,因为每个公民都得到补贴;另一方面,甄别不同的收入群体需要付出相当的成本,如果要在甄别低收入群体后发放补贴,可能带来的成本要高于普惠式。因此,我认为把房地产税作为义务税益处颇多,只要拥有房产的人都有纳税义务,既能体现公平又降低了成本。这也就意味着无论房子的数量、价值以及所在区域等具体情况如何,只要拥有房产就有纳税义务。政府获得征税收入后,涉及到收入分配问题、贫富差距问题时,可以再采取其他的措施来进行调节。

那么,若对每个拥有房产的公民都要求纳税,是否会影响到穷人呢?例如收入不高,但是拥有祖辈留下的处于优越地理位置的房产是否需要像富人一样交纳高额税款?这就涉及到税基的问题。以美国为例,在美国,当房产出现新的买家时会按照新的市价来征收税款,而对于原居民则仍按历史价值征收税款,这也是比较合理的一个方案,可以在税收调节的基础上解决公平性的问题,值得参考。如此一来,不管有多少套房子,不管拥有者是谁,只对房产征税。但是这也需要根据房子的供应稀缺和炒房程度来执行另外的政策,具体问题具体分析。以房地产市场热度和成熟度较高的香港为例,香港规定非永久居民同样拥有购房权,但需要额外交纳交易价格的30%作为增值税来对社会作出贡献。总体而言,我的建议是要把房地产税作为义务税,不作为调节税,这样简单易行,且能基本实现公平。

二、从房产税的分配和使用来看,建议将房产税作为地方税,而非中央税

过去地方财政主要依赖土地出让金收入,今后地方财政将更多依赖房地产税收。房地产税为地方政府带来长期稳定的收入是很多成熟的发达国家的现状,可以作为参考。我建议房地产税应作为地方税,而不是中央税。一方面,我国幅员辽阔,人口众多,当前中央税收规模巨大且盈余充足,没有必要再增加中央财政收入。另一方面,若按照地方税征收房地产税后可以用于解决当地的治安、教育和社区基础设施建设等,当地纳税人交纳的税款用来解决当地的问题,会让纳税的人产生付出即有所得的心理效应。值得一提的是,如何妥善使用房地产税收也十分重要。例如,哪些是直接用于纳税人,哪些用于社会其他领域,这都需要考虑。在香港,政府根据交易房价会征收一笔税款称之为差饷,并将这笔收入纳入到基础开支如治安、教育等之中,让纳税人感受到实实在在的益处。

三、从开征时机看,近两年或不是房地产税全面开征的好时机,建议稳妥推进、错峰安排

房地产税征收势在必行。过去社会上存在认为土地所有权是国家的,政府通过土地出让金已经获得大笔收入,房地产则不应再交税等诸如此类的说法。当前这些讨论已经结束,因为住宅是特殊商品,居民住宅七十年后可以再续期,几乎是永久性的,长期使用权也可以纳税,具备纳税的基本条件,所以房地产税征收势在必行,但是什么时间开始征收、收取的时机是需要讨论的问题。客观来讲,只要征收房地产税,就会在一定层面上对社会心理、消费心理和经济发展产生一定的影响,无论是对房地产价格本身的走势,还是对金融、对宏观经济都会造成一定的影响,这种影响具有两面性,需要进一步评估。

我认为今明两年不一定是最好的时机,主要原因是当下我国正处于房地产周期性调整和金融周期性调整的节点,如果此时进行政策加码,则存在风险加大的可能性。当前房地产价格拐点已经出现,由过去的单边上行、震荡上行转化为单边下行、震荡下行,我认为没有任何力量能够改变这一趋势。这一判断是基于我国房地产过去长期的大规模建设带来的供求关系的逆转,也是基于我国经济从过去长期依赖房地产的路径向寻找新的经济增长动能、转换新的增长方式转变,同时也和近年来“房住不炒”的政策基调相关。综合以上多种因素,现在需要担心的问题不是房价上涨,而是房价在短期内剧烈下跌,如若发生则有可能导致金融危机。历史经验上看,1929年之后,世界上发生的规模较大的金融危机都与债务危机息息相关,而债务危机的背后都存在房地产的影子。如2008年美国的次贷危机就是由住房按揭产品引发的,所以当前不应再把调节房价作为征收房地产税的目标来考量。目前房地产行业不仅面临成交量和价格下降的问题,还面临着部分房地产企业巨大的债务和信用冲击。明年一季度是考验房地产行业的关键时期,可能有相当多的房地产企业会倒闭。在此背景下,房地产税的推出时点需要更加成熟和稳健。虽然告别房地产的依赖路径是必要的,但同样需要成本,什么时机告别对社会冲击的程度最小、产生的成本最低是我们需要考虑的,就像美国从阿富汗撤军虽然是美国朝野两党的共识,但撤军是需要付出成本的,需要谨慎考虑撤出时机。房地产行业与公民基本财产和整个金融体系的基本资产密切相关,所以我们需要对这一问题的复杂性保持敏感。

总体来看,当前房地产行业已经处于严峻的考验期,我不认为此时是征收房地产税的恰当时机,此外关于房地产税如何“开局”的讨论也并不充分。当前,通过窗口指导的预期传递效应短期内在市场上已经发挥了一定的作用,每个公民在购买房子的时候已经预期会有房地产税出台,但要使房地产税的征收更加稳健、更加有利、更加有效仍需要一段时间进行讨论,尤其重要的是要错开金融和房地产业的跨周期调整期。所以我建议再做进一步讨论,缓和一到两年,待时机成熟,条件具备,可以选择直接全国推行。综合以上,我的建议是希望房地产税出台政策应该考虑到宏观经济以及行业调整等因素,做到错峰安排。